По мнению предпринимателей, статус стратегических инвесторов города присваивают с нарушениями ради «красивых отчетов».
Строительные компании Северной столицы оказались в затруднительном положении, так как работающих по правилам застройщиков вытесняют конкуренты, получающие статус стратегических инвесторов не самыми прозрачными путями.
Учитывая и без того непростые отношения между девелоперами и чиновниками комитета по инвестициям Петербурга, подобная ситуация кажется вопиющей. По мнению многих предпринимателей, статус стратегических инвесторов города присваивают с нарушениями ради «красивых отчетов».
В частности, компания АО «Доминант», пытающаяся уже очень давно реализовать инвестиционный проект по строительству гостиниц в разных районах Санкт-Петербурга, отправила претензионное письмо в комитет по инвестициям. Как считают в компании, заинтересованной несколькими объектами недвижимости (участком № 18 около улицы Стартовой, участком № 30 по Синопской набережной и участком № 83 на Приморском проспекте), эти территории получили те, у кого проекты не соответствуют установленным критериям. Следовательно, они не могут быть признаны стратегическими инвестиционными проектами.
Например, компании ООО «Управляющая компания Аурум Менеджмент» и ООО «Плаза Лотос Груп» получили участок №30 и №83. По некоторым данным, товарищество, куда входят обе организации, принадлежит братьям Михаилу и Борису Зингаревичам. Сами же участки были получены весьма непрозрачным путем.
Согласно постановлению городского правительства №166, в 2016 году сразу нескольким компаниям присвоили статус стратегического инвестора. В это число вошли и вышеуказанные предприятия.
Помимо них, там также можно обнаружить ООО «Новый век», ООО «Новые территории девелопмент», ООО «Стайл-Строй» и ООО «Вечная крепость». Они и получили более 2 га территорий на Васильевском острове. Причем в отсутствие какой-либо конкуренции.
К 2023 году на этом месте «стратегический инвестор» собирался выстроить апарт-отели, крытые общественные пространства, медицинский центр, коворкинг и рестораны. По оценке экспертов, стоимость этого проекта может составлять 18 млрд рублей.
Впоследствии УФАС выяснило, что все организации инвестиционного товарищества имеют уставные капиталы в 10 000 рублей. При этом у них нет какого-либо опыта в реализации подобных масштабных проектов. Очевидно, что присвоение статуса стратегического партнера этим компаниям никак не подкреплено. Более того, является нарушением Закона «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга».
«Предоставив без торгов земельные участки ООО «НТД», правительство Санкт-Петербурга создало дискриминационные условия доступа к государственному имуществу Санкт-Петербурга другим хозяйствующим субъектам», — указано в решении УФАС.
Кроме того, исходя из этого решения, компания планировала реализовать проект посредством долевого строительства, что, разумеется, изначально не предусматривалось.
Примечательно, что несмотря на подтверждение Арбитражным судом законности решения УФАС по делу № А56-14607/202, постановление правительства осталось в силе.
Аналогичный случай произошел с участком № 18 по Стартовой улице. Компания ООО «Фомальгаут» арендует эту территорию. Также она признана стратегическим инвестором и является дочерним обществом австрийской компании «Варимпекс Финанц унд Беталийнгугс Акциенгезельшафт».
Как отмечается в письме АО «Доминант» комитету по инвестициям, годовая арендная плата в проекте «Фомальгаута» занижена в 4,5 раза. Именно поэтому вызывает много сомнений то, что проект получил статус стратегически инвестиционного, а компания – статус «стратегического инвестора».
Помимо прочего, у экспертов есть большие вопросы к объемам инвестиций в 1,1 млрд рублей. При этом объем строительства – почти 59 тыс. квадратных метров. По мнению заявителя, статус стратегического инвестора был присвоен ООО «Фомальгаут» с нарушением условий. Также вполне вероятно, что компания не сумеет реализовать проект по заявленным требованиям в полном объеме.
Именно поэтому АО «Доминант» обратился в комитет по инвестициям Петербурга – чтобы устранить нарушения, препятствующие здоровой конкуренции в сфере строительства.
Журналисты приводят полный текст письма застройщика к председателю комитета по инвестициям.
Председателю Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга
Голованову Р.А.
191144, Санкт-Петербург,
ул. Новгородская, д. 20, лит. А
Уважаемый Роман Алексеевич!
АО «Доминант» намерено осуществить реализацию ряда инвестиционных проектов по строительству гостиниц на территории города Санкт-Петербурга, в связи с этим планирует подать заявление, с приложением необходимого пакета документов, в целях присвоения проекту статуса «стратегического инвестиционного проекта», а инвестору — статуса «стратегического инвестора».
Для реализации указанного стратегического инвестиционного проекта АО «Доминант» планирует получить права на следующие земельные участки, находящихся в собственности Санкт-Петербурга:
— Центральный район, Синопская наб., участок 30 (западнее дома N 22, литера А, по Синопской наб.);
— Приморский район, Приморский пр., участок 83 (восточнее пересечения с Яхтенной ул.);
— Московский район, муниципальный округ Пулковский меридиан, Стартовая ул., участок 18 (кадастровый номер 78:14:0007711:13);
Указанные земельные участки были предоставлены лицам получившим статус стратегического инвестора без проведения торгов.
Однако АО «Доминант» полагает, что предоставление данных земельных участков было осуществлено с нарушением установленного регулирования:
1. 23.12.2020 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении по делу № А56-14607/2020 указал, что Правительство Санкт-Петербурга своим Постановлением № 166 от 09.03.2016 необоснованно признало инвестиционное товарищество, состоящее из ООО «НОВЫЙ ВЕК», ООО «НОВЫЕ ТЕРРИТОРИИ ДЕВЕЛОПМЕНТ», ООО «Управляющая компания АУРУМ МЕНЕДЖМЕНТ», ООО «ВЕЧНАЯ КРЕПОСТЬ», ООО «Стайл-Строй», ООО «ПЛАЗА ЛОТОС ГРУП» стратегическим инвестором Санкт-Петербурга, а проект по строительству сети гостиниц массового сегмента — стратегическим инвестиционным проектом.
Но, до настоящего времени не отменены акты о предоставлении указанным компаниям земельных участков: Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2017 № 1163, Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 29.11.2016 № 1082; Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 29.11.2016 № 1089; Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2016 № 310; Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.05.2016 № 371; Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2016 № 309.
2. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.08.2020 № 655
ООО «Фомальгаут» и его инвестиционному проекту «Строительство многофункционального гостиничного комплекса с торгово-деловым центром и паркингом» присвоен статус стратегических.
2.1. В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.01.2021 № 30, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, составляет 1 556 636 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 103 775 709 рублей.
Исходя из практики применения Комитетом по инвестициям Санкт-Петербурга Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 10.08.2017 № 668 при расчете бюджетной эффективности размер арендной платы за земельный участок без применения льгот по арендной плате, приравнивается к кадастровой стоимости земельного участка (103 775 709 рублей), то есть ежегодный размер арендной платы составит 34 591 903 рублей.
При этом, проведенная экспертная оценка рыночной стоимости арендной платы за пользование указанным земельным участком при реализации инвестиционного проекта с технико-экономическими показателями, установленными проектом планировки территории (строительство торгово-деловой центра с гостиницей и гаражом общей площадью 58 960 кв.м.) составляет от 400 000 000 до 475 000 000 рублей (без НДС). Таким образом, с учетом расчетного срока реализации инвестиционного проекта (36 месяцев), ежегодный размер рыночной арендной платы составит от 133 333 333 до 158 333 333 рублей.
Следовательно, показатель ежегодного размера арендной платы при применении методике расчета, установленной Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 10.08.2017 № 668 занижен в 4,5 раза, что по мнению АО «Доминант» привело к необоснованному присвоению статуса стратегического инвестора и последующему необоснованному предоставлению земельного участка целевым назначением.
2.2. Согласно проекту планировки территории, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.04.2010 № 376, на указанном земельном участке возможно построить объект максимальной площадью 58 960 кв.м.
При заявленном ООО «Фомальгаут» объеме инвестиций в размере 1,1 млрд рублей стоимость строительства 1 кв.м. объекта составит 18 656 рублей, что не соответствует текущему уровню затрат на строительном рынке.
В случае строительства на данному участке объекта меньшей площади, имеет место использование городского имущества с низкой экономической эффективностью.
В связи с вышеизложенным АО «Доминант» считает, что указанные Постановления могут быть отменены Администрацией Санкт-Петербурга в рамках самоконтроля.
Генеральный директор АО «Доминант»
Дудчин Н.И.
